Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bei Immobilien
Stand: 2015
Sämtliche handwerkliche Maßnahmen, ob im Rahmen einer Komplettsanierung, Teilsanierung oder auch nur einer partiellen Erneuerung von Gebäudebestandteilen bzw. dem Austausch von einzelnen Elementen sowie deren Reparatur sind steuerrechtlich dahingehend zu beurteilen, ob sie reine Herstellungskosten, nachträgliche Herstellungskosten oder im Veranlagungszeitraum sofort abziehbare und somit aufwandswirksame Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind.
Der Bundesfinanzhof entschied mit einer Reihe von Urteilen, wie eine Abgrenzung von Herstellungskosten, nachträglichen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen ist.
Herstellungskosten liegen immer dann vor, wenn eine Immobilie aufgrund schwerer Substanzschäden beispielsweise in Form einer Erneuerung von Fundamenten oder großer Gebäudebestandteile grundlegend wiederhergestellt werden muss. Man spricht dann von einem „Vollverschleiß“ der Immobilie. Reine Herstellungskosten liegen ebenfalls vor, wenn ein Gebäude durch Baumaßnahmen grundlegend in seiner Funktion verändert wird und somit die Zweckbestimmung der Nutzung geändert wird,
so z.B. beim Umbau eines Einfamilienhauses in ein Mehrfamilienhaus, einer Wohnung zu einem Büro oder eines Stallgebäudes in ein Wohnhaus. In diesen genannten Beispielen spricht man von einer Wesensänderung.
Wird ein Objekt hingegen durch eine Aufstockung oder dem Anbau von Balkonen, Terrassen oder neuer Dachgauben verändert, so handelt es sich bei diesen Maßnahmen um nachträgliche Herstellungskosten. Hierzu zählen auch Maßnahmen die das Gebäude nicht nur in seiner Fläche verändern, sondern es auch im Wert steigern wie z.B. wenn das Nutzungspotential einer Immobilie von einem sehr einfachen auf einen mittleren Standard angehoben wird oder gar von einem mittleren Standard auf einen sehr anspruchsvollen (Luxuswohnung). Ein sehr einfacher Standard wird beispielsweise dann bei Wohngebäuden angenommen, wenn wesentliche Ausstattungsmerkmale im Zeitpunkt der Anschaffung in einem technisch überholten Zustand vorhanden sind,
so zum Beispiel, wenn ein Bad kein Handwaschbecken besitzt oder nicht beheizbar ist, wenn die Wände weder flächig gefliest, noch die Badewanne verblendet ist, in den jeweiligen Wohnungen nur einfach verglaste Fenster verbaut sind oder die Elektroversorgung nur unzureichend ist.
Ein mittlerer Standard wird immer dann angenommen, wenn die wesentlichen Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen wie auch schon höheren Ansprüchen genügen. Sind hingegen außergewöhnliche und hochwertige Materialien verbaut worden und werden somit alle Eigenschaften mehr als einen nur zweckmäßigen Gebrauch gerecht, so spricht man von einem anspruchsvollen Standard. Maßnahmen, die bereits den Standard erhöhen, sind z.B. die flächige Fliesung von hochwertigem Naturstein in den Bädern, aber auch schon die zusätzliche Errichtung eine Außentreppe, die Installation einer Alarmanlage, das Anbringen einer Außenmarkise oder das Einbauen eines Kamins. Unterschieden wird hierbei, ob bei allen Maßnahmen, welche die Fläche des Gebäudes verändern, diese unweigerlich zu nachträglichen Herstellungskosten führen, wenn es auch nur in einem Gebäudeteil geschehen ist, hingegen bei der Hebung des Standards die gesamte Bausubstanz des Gebäudes gewichtet wird.
Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen werden angenommen, wenn sich durch die Reparatur- oder Baumaßnamen das Objekt im Wert nicht über den ursprünglichen Zustand aus Sicht des Nutzungswertes hinaus steigert und somit das Nutzungspotential gleich bleibt. Dies ist dann der Fall, wenn die Maßnahmen lediglich entsprechend des technischen Fortschritts durchgeführt worden sind. Beispiele hierfür wären das Anbringen einer zusätzlichen Wärmeschutzfassade, aber auch reine Fassadenverkleidungen wie Eternit- oder Sichtklinker, die Umstellung von bisher vorhandenen Einzelöfen auf eine Zentralheizung, das Vergrößern eines bereits vorhandenen Fensters aber auch der Umbau eines bisherigen Flachdaches zu einem Satteldach, solange sich hierbei die Nutzfläche nicht ändert.
Treffen reine Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die an sich betrachtet lediglich einer Erneuerung aufgrund des technischen Fortschritts entsprechen aus den vier Bereichen Sanitär, Heizung, Elektroinstallationen und Fenster zusammen, so sind beim zusammentreffen von drei dieser Bereiche nach derzeitiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes Herstellungskosten anzunehmen.
Man spricht von einem Maßnahmenbündel, obwohl diese für sich genommen Erhaltungsaufwendungen wären.
Treffen Baumaßnahmen die zu den Herstellungskosten zählen, mit zwei der vier genannten Bereiche der Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen zusammen, so sind alle zusammen steuerrechtlich als Herstellungsaufwand zu behandeln.
Es ist ebenfalls zu prüfen, ob Maßnahmen, die an sich Erhaltungsaufwendungen darstellen, evtl. Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich über mehrere Veranlagungszeiträume erstreckt und innerhalb eines 5 Jahres Zeitraumes den Standard des Gebäudes erhöht, da die hierdurch verursachten Kosten ebenfalls als Herstellungskosten zu betrachten sind.
Treffen Herstellungskosten und Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen im Zuge einer einzelnen Baumaßnahme zusammen, so sind diese im Wege der Schätzung aufzuteilen und entsprechend steuerrechtlich zu berücksichtigen.
Wenn für sich genommen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes 15 % des Anschaffungspreises ohne Umsatzsteuer betragen, so sind diese wie Herstellungskosten zu behandeln. Betragen Baumaßnahmen weniger als 15 % innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes, so ist von den Finanzämtern nicht zu prüfen, ob diese zu einer Hebung des Standards beitragen.
Sie können wie Erhaltungsaufwendungen behandelt werden.
Vorstehender Text ist nicht abschließend und ersetzt nicht die zumeist erforderliche individuelle Beratung. Für eine rechtsverbindliche und abschließende Klärung der steuerrechtlichen Sachverhalte empfehlen wir Ihnen ein persönliches Beratungsgespräch in Anspruch zu nehmen.
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